央行年内第三次定向降准对楼市的影响（必读）
我用最简单的表述来讲清楚最复杂的楼市，喜欢我的文章，请在文末赞赏！
2018年6月24日，央行宣布：自2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。
这次降准两个主要方面：
一是自2018年7月5日起，下调工行、农行、中行、建行、交行五家国有大型商业银行和招商、兴业、光大、广发等十二家股份制商业银行人民币存款准备金率0.5个百分点，可释放约5000亿元资金。用于支持市场化法制化“债转股”项目，同时撬动相同规模的社会资金参与。相关银行要建立台账，逐笔详细记录实施情况，按季报送人民银行等相关部门。
而是同时下调邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点，可释放约2000亿元资金，主要用于支持相关银行开拓小微企业市场，发放小微企业贷款，进一步缓解小微企业融资难融资贵问题。金融机构使用降准资金支持“债转股”和小微企业融资的情况将纳入人民银行宏观审慎评估。
PART 1
这是央行年内第三次定向降准。
1月25日，支持普惠金额，释放长期流动性资金4500亿元。
4月25日，置换MFL（中期借贷便利）到期，释放增量资金约4000亿元。（9000亿元为置换部分）
本次将在7月5日，支持“债转股”和小微企业融资，共释放7000亿元资金。
半年多时间，共计释放流动性资金约1.55万亿元。
这是多少钱呢？回想一下当年的4万亿，大概就有概念了。
这说明央行又开始放水了吗？也不尽然。
这三次的降准都是定向的。同时，有比较明确的监管意见。譬如要求各个银行建立台账，按季报送。
那么，至少明面上这些钱是要用在国家希望的地方。至于背地里有多少会流向楼市，暂且不好说。
但是从国家反复强调的房住不炒和不断加强至今未放放松的监管力度来看，一旦查到资金流向违规的，肯定是要被追回的。因此其中风险是要值得那些操作的个人关注的。
PART 2
那么这次降准的背景是什么呢？
首先科普一下，什么叫降准。
降准全称是央行下调法定存款准备金率。银行放贷的资金来源于存款。根据法律规定，存入的资金必须有一部分留存，作为法定存款准备金。而这个法定存款准备金占总资金的比例就是法定存款准备金率。
所谓降准，就是降低了必须存在央行的法定存款准备金。
我国2011年准备金率最高达到21.5%，目前在13%左右。而世界上发展中国家一般准备金率为10%左右，发达国家则在2-3%左右。
目前一年期MFL的利率是3.3%，而商业银行在央行的准备金利率是1.62%左右。降准意味着弥补了商业银行这一部分的利差。降低了商业银行的运作成本。
贸易战明面上说不打了，事实上中美双方是大打出手。
股市一泻千里；网络平台不断暴雷；社会融资情况及其恶劣。
实体经济资金面紧张到了快要断流的程度，很多企业借不到钱，到了破产的边缘。
因此，在这样的背景下，年内的第三次定向降准产生了。
PART 3
这一次的降准意义重大，标志着央行的货币政策在细节上的又一次转向。
6月20日的国务院常务会议上，将流动性的基调，由之前的“合理稳定”转变为了“合理充裕”。这意味着，自2016年三季度以来收紧的货币政策，又一次放松了。
这次流动性枯竭和以往的稍微有些不同，是因为主动去杠杆搞出来的。要不要去杠杆？当然要。去杠杆是为了降低风险。
那么现在企业杠杆去到要蹦了，无疑与降低风险的初衷有悖，因此降准，适度的改变政策指向，是有必要的。其实总的目的还是不变的，就是降低系统性风险。
由此可见，中央关于货币政策的总方向还是不变的，变得只是调控的力度与方向。
这次一定不会是大水漫灌。再来大水，楼市的池子估计就要崩了。
否则，就不会是降准，而是降息了。
PART 4
那么钱会不会流向楼市呢？
可以肯定会。资本都是逐利的。
表面上看，这些放松的资金是用于扶持实体经济，但事实上，流动性这种东西，肯定是通过各种渠道会同时流向股市、楼市和实体经济。
国家也看得到这些。但是国家在可以流向的口子上一定是越砸越紧的。
同样，国家也从来没希望楼市崩盘过。一直提法是希望保持楼市的健康发展。
我在3月20日写过一篇文章《从政府报告看楼市涨跌趋势》，其中就提到过：什么叫发展？向上的叫发展，向下的那叫回落。
我们再看人民银行定向降准这条消息的最末这一段话。
人民银行将继续按照党中央、国务院的统一部署，实施好稳健中性的货币政策，把握好结构性去杠杆的力度和节奏，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
所以，从总的方向看，国家到目前为止不断调整的各种政策，还是再围绕着政府报告中总的方向在走，紧了就送一点，松了就紧一点。
目的还是维稳楼市这个大资金池子，其他的徐徐图之。
PART 5
此外，我们注意到一点。今年4月23日的中央政治局会议上时隔一年重提的扩大内需，保持宏观经济平稳运行，降低企业融资成本等措辞，也意味着供给侧改革主导的宏观政策开始向需求侧适度倾斜了。
而接下来的定向降准，正是政策转变的体现之一。
同时我们还应注意到，目前的的方式是连续三次定向降准，而一直没有提降息。
不但没有降息，反而对于过热的楼市，实际上一直在加息。个人房贷的利率从去年的9折变为年初的上浮10%以及现在普遍的上浮20%。
一边不断定向降准，一边缓慢抬升房贷利率。
资金要变相流向楼市，有的是办法，国家也知道控不住，所以就慢慢来。不断让创业的环境变得更宽松，让楼市的持有成本变得更高。
一个字拖。
总有一天会从量变到质变。
PART 6
那么再具体到我们当下的楼市会发生什么变化呢？一部分资金流向楼市一定是会的了。但一定不会也不能像以前那样是大部分了。
那么这些流向楼市的资金因为数量不像以前那么巨大，所以最会流向哪里呢？有句俗话叫“好钢用在刀刃上”。所以越是优质的资产，越是可能流向的目的地。
现在优质的资产在哪里呢？
已经跌了20-30%的一线城市和国家扶持发展、人口不断流入的强二线城市。
还是那句话：房住不炒！但没告诉你房住不买，言尽于此。
大家自己看着办。
结 语
最后再提醒一句，监管力度在不断加大。真要钻漏洞的，请考虑周全了，别马失前蹄。
没有精钢钻不揽瓷器活，这几年被追回贷款的个人也不在少数。
本号将开个新的栏目《我们的购房故事》，有兴趣的朋友私信我。
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文∣杭州跑盘小王子
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